【離婚時】財産分与で損しない方法。住宅ローンどうする？

「離婚して、早くこの生活から抜け出したい」

そう思っていても、離婚時に避けて通れないのが“財産分与”。

特に頭を悩ませるのが、住宅ローンや居住状況が絡む「持ち家」の問題。

持ち家は現金のように簡単に分けられないため、まずはローン残債と家の価値を把握する必要があります。

ローン残債と家の価値が分からないと、

・離婚後、どちらかが住み続けるのか
・家を売却して現金化するのか

を正しく判断できません。

この記事では、離婚時に持ち家のトラブルを避けるために、

・住宅ローンが残っている場合の対処法
・家の売却で失敗しないコツ

を解説していきます。

住宅ローンが残っている場合は？

不動産を財産分与する際、住宅ローンが残っている場合は、事前に以下のポイントを確認しておきましょう。

1. 家をどうする？
   夫が住む / 妻が住む / 売る
   
2. お金はどうなる？
   売却益が残る / ローンが残る

1.家はどちらかが住むのか/売るのか

① 夫(不動産の名義人)が住み続ける場合

夫が不動産の名義人であれば、離婚後もそのまま住み続けること自体は可能です。

ただし、住み続ける場合でも、住宅ローンの返済は続きます。

さらに、家に財産価値がある場合は、妻へ財産分与として持ち家の評価額の半分を支払う必要もあります。

家を残すことで発生する負担

・住宅ローンの返済
・妻への財産分与
・固定資産税
・修繕費や維持費
・将来の再婚時のトラブル

②妻(不動産の非名義人)が住み続ける場合

妻(不動産の非名義人)が離婚後も持ち家に住み続ける場合は、夫に持ち家の評価額の半分を支払い、公平に財産分与を行う必要があります。

非名義人が家に住み続ける注意点としては、

• 夫がローン返済を滞ってしまうと、金融機関が家を競売にかけ退去を迫られる
• ローンの名義人が住まないと規約違反となり、金融機関から一括返済を迫られる

などのリスクがあります。

③ 家を売却する場合

家を売却する場合は、最もトラブルが少ない選択です。

・現金化することで公平に分けられる
・住宅ローンを清算しやすく、離婚後の関係を断ち切れる
・査定額によっては、売却益が出る可能性もある

一方で、

・引っ越しが必要になる

といった点はありますが、スムーズに離婚後の生活へ進みやすいです。

売却後にお金が残るのか、ローンが残るのか

①売却額 ＞ ローン残債の場合

アンダーローンとは、家の売却額が住宅ローンの残りより多い状態です。

売却すればローンを完済でき、さらに残ったお金を夫婦で公平に分けることができます。

離婚後にお金の問題を持ち越さず、新生活の資金も確保できる理想的なケースです。

②売却額 ＜ ローン残債の場合

オーバーローンとは、家の売却額が住宅ローンの残りより少ない状態です。

売却時には不足分を自己資金などで補い、ローンを完済する必要があります。

状況に応じて資金計画を立てて進めることが重要になります。

持ち家の査定額を把握する

売却するかどうかを決める前に、まずは家の査定額を確認する必要があります。

査定額が分からなければ、

・住宅ローン＜売却額
・住宅ローン＞売却額

どちらか判断ができず、売るべきか、住み続けるべきかも決められません。

「調べるのが面倒そう…」と感じるかもしれませんが、
スマホを使って60秒で複数の不動産会社に家を査定依頼できる方法がありますのでご安心ください。

ココを使えば間違いナシ！オススメ不動産一括査定サービス

財産分与の前に家の価値を知りたい方におすすめなのが、NTTデータグループが運営する『HOME4U』という一括査定サイトです。

■ 60秒でサクッと査定依頼
エリアや間取り、築年数などを入力するだけ。
細かく分からなくても、大体の情報でOKです。

HOME4Uでは、全国2,500社以上の中から
あなたの物件に合った優良不動産会社を自動で選出。

その中から最大6社に同時に査定依頼ができ、
後日、各社から査定結果が届きます。

複数の不動産会社から同時に査定を受けることで、正しい相場を把握でき、適正価格を見極めることができます！

実際にHOME4Uをご利用した方も、「相場よりも数百万円高く売れた」という声も寄せられています。

査定依頼はたった60秒でできるので、まずは気軽に申し込んでみましょう。

不動産価格が高い今がチャンス！

ここ10年、住宅価格は約1.4倍に上昇中！

一方で住宅ローン金利の上昇により、買い手の購買意欲が下がり始めているんです…。

つまり現在は、
「高く売れやすいが、買い手がついてくれるギリギリのタイミング」

このバランスが崩れた瞬間、今と同じ条件では売れなくなる可能性があります。
（買い手が価格についてこられなくなるため）

「査定が数ヶ月遅れただけで、売却額が数百万円も下がった」
というケースも少なくありません…！